Когда собственники жилья интересуются, что входит в минимальный перечень работ и услуг, которые управляющая организация или ТСЖ обязаны выполнять, а жители не могут от этих работ отказаться, обычно им рекомендуют почитать Постановление Правительства № 290: этот документ и регламентирует выполнение минимального перечня. Но многих чтение документа не приводит к желаемому результату. «Нет, я понимаю, что подъезды должны мыть, а снег чистить, вы скажите, сколько раз в неделю!» — настаивают жители.
На этот случай уже почти 15 лет действуют «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» - Постановление Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 года. Правда, Госстроя уже нет, на его место пришло Министерство строительства и ЖКХ, однако правила действуют. Но 15 лет - срок изрядный, с тех пор произошло немало изменений в системе управления ЖКХ и обслуживания жилфонда. Поэтому преемник Госстроя — Минстрой - разрабатывает новые правила и нормы — на этот раз содержания общего имущества в многоквартирном доме. Документ опубликован на портале проектов нормативных актов и сейчас проходит процедуру публичного обсуждения.
Эксперты, изучившие проект правил, сказали, что большая часть этих норм совпадает с действующим постановлением. Впрочем, основа осталась прежней — тут велосипед изобретать не надо. Но все-таки есть и изменения, позволившие «осовременить» документ в соответствии с новшествами, введенными в сфере жилищно-коммунального хозяйства за последние годы. Поэтому новые правила были и остаются долгожданными. Итак, несмотря на то, что документ, который регламентирует проведение 31 вида работ по содержанию общедомового имущества, пока не утвержден официально, не будет лишним напомнить жителям, а заодно и управляющим организациям, что и как часто им следует делать в доме.
Довольно большой перечень обязанностей, которые надо выполнять в рамках регулярных осмотров — фундамента, подвалов, стен, перекрытий и покрытий, колонн и столбов, балок, крыш, лестниц, фасадов, перегородок, полов, оконных и дверных заполнений, мусоропроводов, систем вентиляции и дымоудаления, печей, каминов и индивидуальных тепловых пунктов, систем водо-, тепло- и электроснабжения и водоотведения, газового оборудования и лифтов. Расписано, что делать, так подробно, что любой управляющей компании в период регулярных осмотров точно скучно не будет. Например, при обнаружении повреждений крыш, приводящих к протечкам, правила предписывают незамедлительно принять меры «к недопущению причинения вреда имуществу», а в остальных случаях — разработать план восстановительных работ и провести их. Скатную крышу и крышу с наружным водостоком необходимо периодически очищать от снега: не допускается накопление снега слоем более 30 см, а при оттепелях снег следует сбрасывать и при меньшей толщине. Будем надеяться, что эти правила новокузнецкие «управляйки» знают как «Отче наш», ведь прошлогодние снегопады доставили им много хлопот из-за протекающих крыш.
Уборка общедомового имущества и процесс ее организации должны соответствовать требованиям действующих и довольно «свежих», уже российских ГОСТов: 2017 года — «Услуги профессиональной уборки.
Клининговые услуги. Термины и определения» и 2014 года — «Услуги профессиональной уборки — клининговые услуги. Общие технические условия, иных технических документов и технологической документации на услуги уборки конкретных видов». Если конкретнее, то это сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов, влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек. А также мытье окон, очистка от грязи систем защиты, проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, и прочие услуги. Обметать окна, подоконники, отопительные приборы следует не реже одного раза в 5 дней; стены — не менее 2-х раз в месяц; все устойчивые к воздействию влаги поверхности надо мыть не реже 1 раза в месяц, а окна - не реже 2-х раз в год.
А кроме того, необходимо регулярно проветривать лестничные клетки с помощью форточек, фрамуг, створок окон на первом и верхнем этажах одновременно. Да еще следить, чтобы температура воздуха, воздухообмен, освещенность искусственным светом на лестничных клетках соответствовали действующим нормам, правилам и стандартам.
Перейдем во двор — на придомовую территорию. Зимой надо чистить снег, если его слой больше 5 см.
Причем делать это надо вовремя: работы по укладке снега в валы и кучи должны быть закончены на тротуарах I и II классов не позднее шести часов, а на остальных территориях — не позднее двенадцати часов с момента окончания снегопада. Оказывается, тротуары делятся на классы в зависимости от интенсивности пешеходного движения. Тротуар I класса — с интенсивностью до 50 человек в час, II класса — от 50 до 100 человек в час, III класса — свыше 100 человек в час. Интенсивность пешеходного движения определяется по полосе тротуара шириной 0,75 м по пиковой нагрузке утром и вечером (суммарно, с учетом движения пешеходов в обе стороны). А если нет снегопада, то очистка покрытий от снега наносного происхождения должна производиться в ранние утренние часы машинами с плужно-щеточным оборудованием, с периодичностью выполнения от одного до трех раз в сутки в зависимости от класса тротуара: чем больше проходимость, тем чаще надо убирать снег.
При ручной уборке тротуаров и внутриквартальных проездов снег должен убираться полностью «под скребок». Но если покрытие «несовершенно», то достаточно убирать «под движок», оставляя слой снега для уплотнения. Скребком, понятно, счищают снег, а движком — сдвигают. Ну и, конечно, если покрытие скользкое, его необходимо обрабатывать пескосоляной смесью или иными веществами.
И в теплое время года работы будет достаточно. Придомовую территорию надо подметать, поливать и мыть — вручную или с помощью спецтехники, но делать это следует в ранние утренние (до 8.30) и, при необходимости, поздние вечерние (после 20.00) часы. А если на улице очень жарко, то тротуар не будет лишним полить по мере необходимости, но не реже двух раз в сутки.
Но вернемся в дом. Подвалы, технические подполья должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию. Температура воздуха в них должна быть не ниже +5 градусов Цельсия, относительная влажность воздуха — не выше 60 %. И горе той компании, у которой подвал «парит»!
Стены. Инженерно-технические работники, которых привлекают для технической эксплуатации многоквартирного дома, должны знать конструктивную схему стен здания, проектные характеристики и прочность материалов стен здания, нормативные требования к конструкциям. Деформация конструкций, отклонение их от вертикали и осадка, разрушение и выветривание стенового материала, провисание и выпадение кирпичей не допускается. При этом допустимая ширина раскрытия трещин в панелях — 0,3 мм, в стыках — 1 мм. Промерзающие и отсыревающие стены надо утеплять.
За сохранностью балконов, лоджий, козырьков и эркеров тоже придется следить управляющей компании — не допускать их деформации и повреждения несущих конструкций, периодически красить металлические ограждения, сливы из черной стали и цветочные ящики атмосфероустойчивыми красками, причем цвет краски должен соответствовать указанному в колерном паспорте фасада! Вы удивитесь, ведь цветочные ящики на балконах и эркерах - это давно уже любимое хобби жильцов, однако правила гласят, что «расположение, форма и крепление цветочных ящиков должны соответствовать принятому проекту и архитектурному решению здания».
Правилами также предусмотрены свои требования к эксплуатации и надлежащему содержанию крыш, перекрытий, чердаков. Например, неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть локализованы в течение 2-х часов, а устранены в течение 3-х суток с момента выявления или поступления обращения. В теплых чердаках необходимо делать уборку от мусора и пыли, дезинфекцию при появлении насекомых не реже одного раза в год. В холодном чердаке разница температуры наружного воздуха и воздуха чердачного помещения должна сохраняться на уровне 2 — 4°С, а при содержании теплого чердака температура в нем должна быть не ниже +12°С.
Особый раздел — содержание систем теплоснабжения. «Экзамены» на знание этого вопроса наши управляющие компании, по идее, должны сдавать каждый год — в ходе подготовки дома к отопительному сезону, испытаний на прочность и плотность систем.
Довольно часто жители спрашивают, какой температуры должна быть горячая вода. Так вот, температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть не менее 60°С. В системе горячего водоснабжения она поддерживается при помощи автоматического регулятора, и его установка обязательна.
И еще немного о «наболевшем» — придомовой территории, которая по функциональному предназначению является дворовым пространством. Это пространство должно быть разделено на функциональные подпространства: хозяйственное; для отдыха; для выгула домашних животных; для парковки автомобилей; для накопления твердых коммунальных отходов.
Так вот, территория подпространства для выгула домашних животных (собак) может быть открытой и огороженной. Разница в том, что на огороженной территории выгул животных допускается без поводков и намордников, а на открытой животным гулять без поводков и намордников нельзя. Это подпространство может быть оборудовано устройствами и сооружениями, предназначенными для дрессировки. А самое главное — лицо, осуществляющее управление многоквартирными домами, согласно правилам, «должно обеспечить надлежащее санитарное содержание мест для выгула домашних животных (собак)». Вряд ли под этим имеется в виду, что управляющая компания будет собирать собачьи «радости», но, по крайней мере, позаботиться, чтобы на собачьей площадке не было стекла или других опасных для здоровья и жизни животных предметов, она вполне могла бы.
Конечно, это лишь небольшая часть интересной и полезной информации, которая содержится в проекте правил содержания общедомового имущества. И, вполне возможно, более настойчивые жители найдут в них и другие важные для участия в управлении домом детали. Одно можно сказать совершенно определенно: управляющая компания, которой предстоит выполнить все требования, предусмотренные документом, должна располагать довольно многочисленным и профессиональным персоналом. Впрочем, от такой компании не отказался бы любой дом.
