Мы сегодня не будем касаться резкого повышения ключевой ставки Центробанком с 6,5 до 17 процентов, которое произошло в конце прошлого года и оказало негативное влияние на все виды кредитования населения – и ипотечное в том числе. Все же задача правительством ставилась весьма благородная – отбить охоту у коммерческих банков спекулировать валютой на фоне снижения стоимости рубля, а также сдержать инфляционные процессы в стране. Насколько это удалось, глядя на сегодняшние ценники и курсовую разницу, судить обывателю трудно, потому что с иным развитием событий познакомиться не суждено. Однако нас в данный момент интересует именно ипотека, на ней и сконцентрируем свое внимание.
Итак, после того, как накануне нового 2015 года было принято вышеупомянутое решение о повышении ключевой ставки, остаться равнодушными к событию не могли и банки. Приведем пример из биографии лишь одного из финансовых институтов, во многом определяющего погоду на рынке кредитов – Сбербанка. Уже 22 декабря (не прошло и недели после принятия решения Центробанком) там было объявлено об увеличении средней ипотечной ставки с 14,5 до 16 процентов. Хотя в дальнейшем эта цифра была немного скорректирована в сторону снижения . Учитывая возможности Сбербанка, его место в иерархии среди себе подобных, вряд ли стоило искать условия выдачи ипотечного кредита в стране на тот момент более привлекательные. Как показало дальнейшее развитие событий, в первые месяцы 2015 года средняя ставка ипотеки по стране достигала 20 процентов.
Выступая на предновогодней пресс-конференции, президент страны Владимир Путин тогда признал, что развивать ипотеку в условиях высокой ключевой ставки чрезвычайно сложно, но необходимо. «Варианты могут быть разные, но суть в одном — субсидирование. Ничего другого мы не придумаем», — отметил он. И добавил, что систему ипотечного кредитования желательно выстроить так, чтобы она была привлекательна не только для льготников, различных участников спецпрограмм (молодые семьи, ученые, военные…), но и для всех жителей страны.
Однако следующие три месяца ничего, кроме негативных эмоций, стойкого снижения заемщиков и увеличивающейся суммы просроченных платежей не принесли. А началось все с прокатившейся по стране волны митингов, в которых приняли участие заемщики, оформившие ипотеку в валюте. Кто-то в свое время польстился на гораздо меньшую процентную ставку, не принимая во внимание такой риск, как неустойчивость курса рубля на рынке, кого-то, по их собственным словам, склонили к получению именно такого вида жилищного кредита сотрудники банков. В результате, в пересчете на рубли процентная ставка у обладателей таких «выгодных» кредитов, взятых ранее в долларах или евро, выросла вдвое, а то и втрое.
Но уже в середине марта премьер-министр Дмитрий Медведев объявил, что многим слоям населения станет доступной ставка ипотечного кредита на уровне 13 процентов. Это коснется всех тех граждан, которые подпадают под федеральную программу «Жилище». Чтобы компенсировать банкам упущенную выгоду, из бюджета страны было зарезервировано на эти цели 20 миллиардов рублей. Впрочем, как показало время, вскоре действие программы было продлено вплоть до 2020 года. Но вот качественно список потенциальных льготников изменен не был. Там по-прежнему есть подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», перечислены категории граждан, перед которыми государство выполняет взятые на себя ранее обязательства – военнослужащие, работники правоохранительных органов, молодые ученые, участники ликвидаций радиационных катастроф и аварий, выезжающие с постоянного места жительства из районов Крайнего Севера…
Но это были лишь первые шаги в направлении, призванном исправить ситуацию на отечественном рынке жилья. А она – эта ситуация – особого оптимизма не вызывала. Банки совместными усилиями в январе-июле 2015 года выдали в общей сложности всего лишь 338,6 тысяч кредитов на общую сумму 557,5 миллиарда рублей. Или на 40 процентов меньше триумфального прошлого года, когда сумма ипотеки в стране составила 1 760 миллиардов. Средняя ставка ипотечного кредита составила к концу июля 13,4 процента, а средняя сумма займа – 1,64 миллиона рублей (на 0,9 миллиона меньше выданных годом ранее).
Но самый негативный показатель текущего года все же другой: к 1 августа объем просроченных платежей (более 90 дней) составил рекордную с начала 2009 года сумму – 101 миллиард рублей (или 2,8 процента от всех долгов населения по ипотечным кредитам). Этот рост за текущие семь месяцев оказался нешуточным – 34 процента.
Такое положение вещей не могло не сказаться и на вводе жилья в стране – не будем забывать, что спрос определяет предложение. В июле, к примеру, в России было введено 5,5 миллиона квадратных метров жилья – на 5,9 процента меньше, чем в том же месяце год назад. Это данные Росстата. И улучшения ситуации эксперты не прогнозировали, ссылаясь на то, что свободные деньги у населения закончились еще в начале весны. А мы с вами знаем, что гражданское строительство – барометр экономики. Если отрасль чувствует себя относительно стабильно, то значит, что и в целом дела в государстве складываются неплохо.
И вдруг… На фоне инфляционных процессов и продолжающегося снижения уровня жизни населения правительство, как выяснилось, строит планы по дальнейшему наращиванию ипотечного кредитования, в связи с чем в начале сентября было объявлено о том, что существующие трудности в этом важнейшем секторе экономики в ближайшее время будут преодолены. Если свободных денег у людей не осталось, то им, чтобы активизировать строительный рынок, можно дать заемные, но при разумных условиях. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) проинформировало 1 сентября общество о важнейших изменениях, которые, по согласованию c Минстроем, уже вступили в силу.
Итак, для тех, кто имеет возможность для приоритетного кредитования, а также участников программы «Жилье для российской семьи», ипотечная ставка установлена на уровне 9,9 процента годовых. Верхний предел – 10,5 процента. Чтобы активизировать продажи и на вторичном рынке, установлена вилка от 10,75 до 13 процентов. Но и это не все. Стала еще доступнее ипотека так называемого «классического» непривилегированного вида. Доведены были все-таки пожелания главы государства до конкретного воплощения в жизнь. При покупке нового жилья ипотечный кредит составляет теперь 10,9 процента годовых, на вторичном диапазон сегодня таков – от 12,75 до 13,25.
Но не только АИЖК нынче «на коне». Аналогичные меры предприняты и рядом крупных банков, участвующих в государственной программе субсидирования ипотечных ставок. Естественно, что это доброе дело не пройдет бесследно для федерального бюджета, из которого будет финансово поддерживаться новая схема. В правительстве разъясняют, что все это стало возможно благодаря возникновению реальной конкурентной среды банковского капитала с государственным. И уверяют, что сегодня, когда цены на жилье «лежат на боку», а ипотечные кредиты вдруг разом подешевели – лучшее время для приобретения недвижимости.
Вполне возможно, что так оно и есть. Тут наверняка будет уместно вспомнить, что прошлогодний рекордный уровень ипотечного кредитования был достигнут при условиях даже несколько худших. А коль так, то возрос и оптимизм чиновников, а вместе с ним и их прогноз. И вот уже министр строительства и ЖКХ Михаил Мень заверяет, что четырехкратного падения, как прогнозировали отдельные специалисты, не предвидится, напротив, возрастает реальный шанс довести выдачу ипотечных кредитов к концу 2015 года до 900 миллиардов рублей. А при благоприятном стечении обстоятельств – и до триллиона. Грубо говоря, падение от уровня прошлого года может стать лишь двукратным, а то и того меньше.
Единственное, что смущает некоторых аналитиков, это объявленный срок действия сниженных ставок – до 30 ноября 2015 года. Ведь покупка жилья в кредит все же требует вдумчивого подхода, а значит и значительных временных затрат на осмысление, на поиск оптимального варианта. И в данном случае поговорка «цыплят по осени считают» едва ли применима.
Но Михаил Мень и эту проблему не оставил без внимания. Если понадобится продлить акцию и в следующем году, отметил он, выступая на днях на международном инвестиционном форуме по недвижимости PROESTATE, то возглавляемое им министерство вместе с Минфином «проработает данный вопрос».
Слава Жилин
NK-TV.COM
