За последние годы в России удалось создать рынок услуг ЖКХ, однако, по словам экспертов, в дальнейшем необходимо добиться его демонополизации и решить проблему задолженности со стороны населения. Иными словами, основная проблема рынка ЖКХ не только рыночная, но и социальная.

По словам доцента кафедры государственного и муниципального управления Российского экономического университета имени Плеханова Кирилла Парфенова, все проблемы ЖКХ можно условно разделить на три большие группы: содержание, эксплуатация и ремонт магистральных сетей; текущее содержание и эксплуатация жилого фонда; капитальный ремонт. Первая из этих проблем в общей системе коммунального хозяйства наиболее значима: серьезная авария на магистральном водоводе может поставить на грань выживания крупный городской район. «В Москве и Санкт-Петербурге дела обстоят относительно благополучно, в большинстве других городов — заметно хуже. Причина проста: затраты на содержание и ремонт возложены на муниципальные бюджеты, которые практически всегда дефицитны, а значительная часть этой инфраструктуры родом еще из советских лет», — говорит Парфенов. Ресурс практически исчерпан, и многочисленные аварии — это только предвестник более серьезных коммунальных аварий.

Такой же точки зрения придерживается и генеральный директор Ассоциации энергосервисных компаний «РАЭСКО» Ирина Булгакова, которая считает общей проблемой жилищно-коммунального хозяйства износ инфраструктуры как многоквартирных домов, так и систем централизованного теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения. Более того, управление коммунальными предприятиями и многоквартирными домами во многих случаях ведется неэффективно.

«Одна из основных проблем, стоящих сейчас перед ЖКХ, — большой износ жилого фонда и коммуникаций. Однако на ремонт требуется гигантская сумма, государство ее выделить не может, и, тем более, не могут собрать сами жильцы», — подтверждает директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов.

Более того, из-за низкой квалификации большинства управляющих компаний неэффективно работают системы обслуживания жилых домов, а подчас даже появляется информация о воровстве работников подобных организаций. Работа обслуживающих организаций по-прежнему вызывает множество нареканий. «Сравнительно неплохо поддерживается жилищный фонд в Москве, чуть хуже — в Санкт-Петербурге, в других городах, как правило, ситуация совсем плачевная. В самом выигрышном положении оказываются жильцы тех домов, которые построены в последние 10-15 лет», — говорит Кирилл Парфенов. По мнению Татьяны Саксонцевой, внедрение энергоэффективных технологий могло бы сократить расходы на обслуживание многоквартирных домов. «Плохое состояние труб во многих домах приводит к большим потерям воды, а это тоже оплачивают жильцы. Отсутствует системная профилактика на уровне коммуникаций, чинить начинают, только когда ситуация становится неотложной», — отмечает она.

В корне изменилась ситуация после создания Фонда содействия реформированию ЖКХ. Его основная задача — переселение жильцов из аварийного жилья. А с 2013 года фонд стал направлять средства на ремонт коммунальной инфраструктуры. За 2016 год по новому механизму софинансирования были одобрены проекты на 11,85 миллиарда рублей, из которых средства госкорпорации составили 5,89 миллиарда рублей. По данным фонда, реализация одобренных проектов уже к концу 2017 года позволит улучшить качество и надежность предоставления коммунальных услуг в 3403 населенных пунктах страны, в которых проживают 4,5 миллиона человек. До конца 2017 года планируется построить и модернизировать более 70 объектов инфраструктуры.

«Площадь аварийного жилья в России, по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, составляет 10,5 миллиона квадратных метров. Только за последние четыре года аварийными были признаны 5 миллионов квадратных метров, — говорит коммерческий директор ГК «Инград» Евгений Сандлер. В рейтинге регионов по наличию ветхого и аварийного жилья в общей площади всего жилого фонда страны доля Москвы составляет всего 0,3 процента, что соответствует 712,5 тысячи квадратных метров, — это лучший показатель среди субъектов РФ. Во многом это обусловлено реализацией проектов комплексного освоения территорий, в рамках которых застройщики совместно с городскими властями создают новую комфортную городскую среду. По данным фонда, с момента основания фонда и до конца 2016 года новые квартиры получили 759,2 тысячи человек. В некоторых регионах, в частности, Москве, Санкт-Петербурге, Московской области, Республике Ингушетия, Калининградской области, Ненецком автономном округе программа расселения выполнена полностью. Однако так обстоят дела не во всех регионах: с начала прошлого года требования о возврате финансовой поддержки фонда были предъявлены 12 регионам из-за предоставления недостоверной информации в годовой отчетности за 2014-2015 годы.

Однако ключевой нерешенной проблемой остается неготовность жителей вкладывать средства в ремонт и содержание своих домов. «Одной из важнейших задач реформы ЖКХ была передача прав и ответственности за состояние многоквартирных домов собственникам жилья», — говорит Кирилл Парфенов. По данным исследования ВЦИОМ, проведенного в июне 2016 года, в выборе управляющей компании участвовали 9 процентов жителей страны. Судя по этим цифрам, реформа ЖКХ провалилась: большинство собственников жилья не хотят принимать в судьбе своих домов никакого участия, считает Парфенов. По его словам, проблема ЖКХ на сегодняшний день не только финансовая и организационная, но в первую очередь социальная. «Расходы на жилищно-коммунальные услуги в структуре доходов граждан в 2016 года составили 11,5 процента и несколько выросли по отношению к предыдущим годам в связи с падением доходов населения», — говорит Ирина Булгакова. Этот показатель сопоставим с уровнем расходов в других странах, при этом до 30 процентов расходов составляет централизованное отопление, отсутствующее во многих других странах. В то же время расходы на содержание многоквартирных домов и капитальный ремонт составляют менее 20 процентов расходов, что по сравнению с другими странами немного.

За последние годы удалось сдвинуть реформу ЖКХ с мертвой точки, с этим согласны все участники рынка. «Успехи последних лет — это внедрение системы капитального ремонта. Хотя оценку исполнения программ еще предстоит сделать. Проанализировать собираемость средств в региональные фонды за два года работы закона капремонта можно, а вот оценивать эффективность их работы, насколько улучшилось качество всего жилищного фонда, пока рано», — говорит Ирина Булгакова. Законодательство, позволяющее разрабатывать и внедрять долгосрочные инвестиционные программы в сфере теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения и твердых коммунальных отходов (ТКО), принято. «Но для его эффективной работы есть препятствие — отсутствие у инвестора длинных и дешевых денег и сдерживание тарифов на коммунальные ресурсы», — добавляет Булгакова. Более того, по ее словам, никак не удается снизить задолженность в системе ЖКХ. Один миллиард рублей долгов — это серьезный риск для всей системы. «За последние годы сфера ЖКХ претерпела позитивные изменения: была продлена программа переселения из аварийного жилья за счет государства, введена процедура лицензирования управляющих компаний, начала работу государственная информационная система», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Однако, нерешенной осталась проблема ветхости жилого фонда и коммунальных сетей. В частности, жилой фонд изношен на 60 процентов, тепловые сети — на 63 процента, водопроводные — на 65 процентов, электрические — на 57 процентов. По разным оценкам, модернизация коммунальной сферы потребует от 1,5 до 9 триллионов рублей, хотя ежегодно сфера ЖКХ приносит 4,3 триллиона рублей (5,8 процента от ВВП России). «Раньше ЖКХ было «черной дырой» для бюджетных денег. Теперь же в неизвестном направлении уходят деньги потребителей, которые остались фактически один на один с естественными монополиями и управляющими компаниями», — говорит Мария Литинецкая. По ее словам, формирование конкурентного рынка в сфере жилищно-коммунальных услуг идет медленно: как правило, УК образуются из бывших муниципальных унитарных предприятий с соответствующим уровнем качества обслуживания, а конкурентные управляющие компании предпочитают работать в районах с высокой платежеспособностью жильцов и новым жилым фондом. Изменить ситуацию мог бы приход на рынок новых игроков.

«Демонополизация рынка услуг в этой сфере осталась благой целью, которую так и не удалось реализовать на практике», — говорит Кирилл Парфенов. Причины кроются не только в недобросовестности тех или иных компаний, а в общих правилах игры.

«Договор с управляющей компанией заключается по решению общего собрания собственников дома, срок — от одного года до пяти лет, — отмечает Парфенов. — Однако в любой момент общее собрание может изменить форму управления домом и отказаться от услуг управляющей компании вовсе».

Там, где жильцы общие собрания не провели, выбор УК осуществляет местная администрация, и в этом случае срок договора не может превышать уже трех лет. «Поэтому управляющие компании изначально оказываются в положении временщиков. А при нынешнем уровне износа труб и крыш нормальная эксплуатация жилого дома требует серьезных вложений со стороны управляющих компаний», — продолжает Парфенов. Это «длинные инвестиции», которые окупаются не три года и даже не пять, а десять-пятнадцать лет.

Жилой фонд изношен на 60 процентов, тепловые сети — на 63 процента
«Несмотря на высокую социальную значимость, ЖКХ является сферой рыночных отношений. На рынках, относящихся к естественным монополиям, наиболее эффективной формой управления является государственно-частное партнерство. В других рыночных секторах участие государства должно быть минимизировано», — добавляет Ирина Булгакова.

По ее мнению, развитие ЖКХ должно происходить на основе комплексных проектов, предусматривающих применение наиболее эффективных технологий и обеспечивающих максимальный экономический эффект.

https://rg.ru