В начале года не раз звучали предупреждения специалистов рынка о повышении ипотечных ставок. Но прогнозы не подтвердились.
Евгений Миронюк, аналитика ИК «Фридом Финанс», специально для «Российской газеты» рассказал, как будут вести себя ипотечные ставки дальше, и дал рекомендации по покупке квартиры.
— Ключевым моментом по снижению ипотеки стали заявления представителей Банка России о более раннем переходе к смягчению денежно-кредитной политики (ДКП). 17 июня ставку опустили на 25 б.п., до 7,5%, а 26 июля — еще на 25 б.п. с прогнозом дальнейшего снижения.
Почти одновременное снижение ставок по ипотеке во многих банках в августе связано с высокой конкуренцией на рынке. Даже незначительное изменение условий по данному виду кредита оборачивается внушительной переплатой для заемщика, а другие факторы, такие как репутация банка, уровень сервиса, даже комиссии за возможную просрочку становятся вторичными для клиентов.
Значительный рост объема ипотечных кредитов в предыдущие годы заставил банки акцентировать внимание на новых целевых аудиториях и проявлять больше лояльности при проведении скоринга. Сейчас более половины ипотечных кредитов выдается россиянам младше 30 лет.
Более обеспеченные и возрастные клиенты в основном сильно закредитованы. Пик кредитования закончился вместе с повышением ставок во второй половине прошлого года. В то же время банки заинтересованы в сохранении темпов выдачи новых кредитов, так как процентная маржа является ключевым показателем прибыльности большинства из них. При этом более привлекательные для клиентов условия не повлияют на падение процентной маржи в банках, поскольку стоимость фондирования также упала. Для сравнения: в 2006-2008 годах лишь 20% ипотечных кредитов выдавалось клиентам младше 30 лет.
С начала месяца до 23 августа этого года 18 банков из первой двадцатки по объему ипотечного портфеля снизили процентные ставки, затем к ним присоединился Газпромбанк. Райффайзенбанк понизил их второй раз за август. Дом.РФ не стал ничего менять в августе, потому что ранее улучшил условия для клиентов сразу на 1%.
В целом ставки банков варьируются в диапазоне от 8,9% до 10,75% на вторичном рынке при условии оформления личного страхования. На первичном рынке нижняя граница ставок более размыта из-за большого количества специальных предложений.
При понижении ставок банки руководствовались комментариями центробанка в отношении дальнейшего смягчения ДКП в этом году. Однако коррективы в политику ЦБ может внести резкое ослабление рубля. По итогам августа рубль стал одной из самых волатильных валют в мире, потеряв около 5% стоимости к доллару США. Это значительно повышает инфляционные риски и уже привело к росту ставок межбанковского кредитования.
Стоит ли сейчас брать ипотеку?
Эксперты рынка недвижимости не предрекают существенного роста цен на жилье в ближайшее время. Рост цен, обусловленный изменениями в законодательстве, в частности переходом на эскроу-счета, уже состоялся.
Также учтено рынком и изменение цен на строительную технику и материалы, которое произошло из-за девальвации рубля после анонсирования санкций в отношении Русала в апреле прошлого года. В отношении санкций и в настоящий момент сохраняется неопределенность.
При отсутствии «черного лебедя» цены на недвижимость будут расти темпами, не превышающими значительно инфляцию. Мы считаем, что в отдельные месяцы может происходить и снижение цен из-за удовлетворенного сверхвысокого спроса конца 2018 — начала 2019 года, вызванного ожиданиями резкого удорожания квадратных метров после изменений законодательства.
У банков же есть простор для дальнейшего снижения ставки. Конечно же, многое будет зависеть от политики ЦБ. Сейчас большинство экономистов закладывают в свои прогнозы понижение ставки регулятором на 25 б.п. в сентябре и еще одно понижение до конца года.
Те, кто готов ждать, чтобы взять ипотеку по потенциально более выгодной ставке, могут оказаться в значительном выигрыше. На примере ситуации 2017-го — начала 2018 года видно, что значительный всплеск спроса на жилье в кредит произошел после приближения ставок к 8,5-9% годовых.
