Банки стали ужесточать правила сдачи ипотечного жилья в аренду, выяснили «Известия». Чаще всего это можно делать только с согласия кредитора, а в ряде случаев и вовсе запрещено до полного погашения займа. Порой без одобрения в квартире нельзя размещать даже родственников, а использование маткапитала становится отдельным ограничением. Кроме того, в договорах всё чаще появляется право банка проверять залоговые квартиры без указания сроков и периодичности визитов. Юристы считают такие формулировки избыточными и указывают на риск злоупотреблений. На фоне роста просрочек эти условия могут использоваться как инструмент давления на заемщиков.
Как часто в России квартиру сдают неофициально
По оценкам экспертов, около 95% арендного жилья в России сдается неофициально. При этом квартиры снимают 13% семей — примерно 8 млн человек. Значительная часть этого рынка связана с ипотекой. Как рассказал директор рынков России и СНГ компании fam Properties Валерий Тумин, около двух третей объектов изначально покупалось для сдачи. При этом заметная доля из них выходит на рынок аренды без уведомления банков.
На этом фоне финорганизации стали чаще ужесточать требования к сдаче ипотечного жилья, отметил юрист компании «СКР-групп» Алексей Дзюман. Активизация льготных программ привела к увеличению числа покупателей, которые рассматривают квартиры как источник дохода. При этом многие заемщики не учитывают условие кредитного договора о необходимости согласовывать аренду с банком.
Прямые запреты на сдачу жилья сейчас почти не применяются, пояснил юрист. Верховный суд ранее указывал, что банк не может произвольно ограничивать использование собственности. Вместо этого в договорах всё чаще появляется требование предварительного согласия кредитора.
Эту практику подтверждает и юрист, член Ассоциации юристов России (АЮР) и Союза юристов-блогеров на базе МГЮА имени О.Е. Кутафина Галина Земскова. По ее словам, чаще всего банки отказывают в согласовании, если при покупке использовался маткапитал, так как закон предполагает улучшение жилищных условий, а не получение дохода. Информацию о контроле, в том числе выездном, обычно включают в общие правила кредитования, и полностью исключить их нельзя.
Как банки ужесточают сдачу ипотечной квартиры
Финорганизации всё чаще прямо закрепляют в договорах необходимость согласовывать сдачу квартиры в аренду или передачу ее третьим лицам, а также право проверять состояние предмета залога, включая выездные осмотры, рассказал директор по стратегии «Финам» Ярослав Кабаков.
Тенденцию подтвердили и в ПСБ. По словам управляющего эксперта центра аналитики и экспертизы финорганизации Лауры Кузнецовой, банки зачастую прописывают, что сдача жилья возможна только с письменного согласия, запрещена до полного погашения кредита или допускается исключительно для проживания без коммерческого использования.
Банки также чаще вводят дополнительные ограничения, включая пункты о запрете сдачи жилья в аренду или его передачи в безвозмездное пользование без согласования с кредитором, отметила международный финансовый советник, доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г.В. Плеханова Мария Ермилова.
Почему банки вводят дополнительные условия
Для банков такие требования связаны с рисками утраты или ухудшения залога, объяснила Галина Земскова из АЮР. Например, при пожаре по вине арендатора могут возникнуть сложности со страховым возмещением. Кроме того, несогласованная сдача снижает ликвидность квартиры: при просрочке по кредиту банку сложнее продать жилье, если в нем проживают арендаторы с защищенными законом правами. Поэтому кредиторы стремятся сохранить контроль над объектом и минимизировать риски, пояснил Алексей Дзюман из «СКР-групп».
Ужесточения также связаны с накопленным негативным опытом и ростом просрочек, добавила Галина Земскова. Дополнительные проблемы создают повышенный износ жилья, особенно при посуточной аренде или использовании квартир под офисы и склады, а также банкротство заемщиков, при котором арендаторы осложняют продажу имущества. Поэтому дополнительные условия могут в итоге послужить рычагом давления для неплательщиков.
Банкам важно знать, кто фактически проживает в квартире, и с точки зрения требований по противодействию отмыванию денег и финансированию терроризма, отметила Наталья Мильчакова из Freedom Finance Global. Пока ипотека не погашена, юридическая ответственность за объект остается на финорганизации, а сдача жилья без уведомления означает предоставление недостоверных сведений.
Последствия при несогласованной сдаче ипотечной квартиры в аренду
Сдача ипотечной квартиры без уведомления банка несет риски для всех участников, рассказала менеджер продукта «Ипотека» в «Сравни» Екатерина Сташкова. Для собственника это может закончиться штрафами или требованием досрочно погасить кредит.
Ответственность владельца не всегда ограничивается штрафом. Как пояснил советник практики недвижимости и строительства BGP Litigation Алексей Кулагин, договор может предусматривать повышение процентной ставки или другие финансовые санкции. Возможность таких мер, включая требование досрочного погашения кредита, указана и на сайте Альфа-банка, отметила Наталья Мильчакова из Freedom Finance Global.
Источник: iz.ru
Фото: Известия/Дмитрий Коротаев
