Правило, усвоенное россиянами с момента зарождения нового русского капитализма в начале 1990-х, — недвижимость всегда в цене — все чаще ставится в современной России под сомнение. И если еще совсем недавно, вложив деньги в новую или подержанную квартиру практически в любом уголке страны, можно было спокойно наблюдать за тем, как уверенно растет в цене объект инвестиций, то сегодня об этом можно даже и не мечтать. Практически любое вложение средств в жилую недвижимость в крупных городах становится убыточным, не давая возможности получить доходность выше уровня инфляции.
Единственной областью, где можно получить хоть какую-то положительную доходность, остается покупка жилья на ранних стадиях строительства, однако и там все выглядит куда более печально, чем несколько лет назад. Новостройки дорожают по мере строительства, но к моменту сдачи объекта они прибавляют в стоимости уже не 30 — 50%, как это было раньше, а в лучшем случае 10 — 15%. Учитывая, что этот процесс занимает, как правило, не меньше года (а зачастую значительно больше), говорить о приемлемой доходности не приходится и в этом примере.
Конечно, в большинстве случаев люди покупают квартиры не для последующей продажи, а для того, чтобы в них жить, но наблюдать за тем, что с момента покупки твое жилье практически не подорожало, а в ряде случаев и просто подешевело, для приобретателей квартир невесело. Особенно, если речь идет о покупке жилья в ипотеку.
Самым громким сигналом о том, что российский рынок жилья повернул вспять, является ситуация в строительной отрасли.
Как сообщают «Ведомости» со ссылкой на годовой отчет Рейтингового агентства строительного сектора, по результатам 2016 г. количество банкротств строительных компаний увеличилось на 17,3%. У строителей не остается денег на оплату кредитов: просрочка по отрасли достигает 24,7%.
По данным экспертов Высшей школы экономики, 16 — 18% строительных компаний находятся в предбанкротном состоянии. При этом в обозримой перспективе с рынка могут уйти 92 тыс. из 512 тыс. строительных компаний.
На сегодняшний день о неспособности отвечать по своим финансовым обязательствам заявили 3180 компаний, 66% из которых — ведущие игроки строительного рынка, успешно проработавшие на нем более семи лет. По данным Росстата, в 2016 г. стоимость выполненных строительных работ упала на 4,3% — до 6,18 трлн рублей.
Не оставляет шансов строителям и то обстоятельство, что спрос на жилье со стороны населения продолжает стремительно падать. Как отмечают представители компании «Инком-недвижимость», спрос на вторичное жилье в Москве рухнул вдвое, до минимального уровня за последние 10 лет.
А причина столь плачевной ситуации на рынке — в его полном и беспросветном затоваривании на фоне общего снижения доходов населения, вызванного кризисом.
В одной только Москве предложение в проектах, сданных в эксплуатацию еще до 2015 г., составляет более 8% от всего совокупного предложения на первичном рынке. Это означает, что готовое жилье, принятое госкомиссией практически два года назад, до сих пор не нашло своих покупателей. И это притом что, несмотря на проблемы и затоваренность, застройщики как заводные продолжают штамповать все новые и новые бетонные коробки. По данным экспертов из «МИЭЛЬ-Новостройки», основная масса нераскупленных квартир находится в Южном административном округе Москвы, где и по сей день не прекращается новая застройка.
Таким образом, главным фактором, обусловливающим грядущие потрясения в строительной отрасли, становятся не особенности текущей экономической ситуации, а поистине космические объемы предложения. Так, по данным компании «ИРН-Консалтинг», с 2014 г. общий объем предложения новостроек и апартаментов в Москве и Подмосковье увеличился примерно в полтора раза.
Как строители намерены выкручиваться из сложившейся ситуации, не известно. Дело в том, что большая часть зависшего неликвида — это районы многоэтажных панельных домов за пределами крупных городов. В особой степени это относится к Москве.
В сложившейся ситуации, для того чтобы не вылететь в трубу, таким застройщикам необходимо как можно быстрее избавиться от накопившегося неликвида. Вместо этого им нужно будет разжиться площадками в «хороших» местах, где построенное жилье наконец-то будет гарантированно раскупаться, причем не по демпинговым ценам.
Надо признать, что именно такой «спасительный» проект уже подготовлен в Москве, и связан он с расселением столичных пятиэтажек. При помощи государственных средств, присутствующих на первой стадии проекта правительство попытается улучшить экономическое состояние целого ряда застройщиков, а далее, получив допуск к хорошим участкам, они уже сами «не дадут себе засохнуть».
Замена панельных пятиэтажек в близких к центру районах на современные дома позволит застройщикам не только «прильнуть» к государственным средствам, выделенным на расселение, но и сменить уровень покупателя с «эконом» на «средний» и «высокий». Очевидно, что застраивать районы внутри ТТК панельными коробками по образцу Бирюлево или Чертаново никто не будет.
Скорее всего, на месте пятиэтажек появится довольно дорогое жилье высокого класса, на котором пока еще можно заработать. Зависшие же районы многоэтажных «панелек» за пределами МКАД также могут оказаться палочкой-выручалочкой, так как, скорее всего, туда и будут переселяться жители сносимых районов.
