Нынешний финансовый кризис, начавшийся в 2014 году, максимального пика достиг в декабре, когда стоимость рубля резко упала, в то время как валюта выросла почти в два раза. Эксперты говорят о сложных временах для экономики страны. Цены постоянно растут, причём на всё: продукты, проезд, услуги ЖКХ. Понадобится несколько лет, чтобы ситуация начала стабилизироваться. Но, несмотря на это, собственное жильё хочется иметь всегда. Как быть, когда денег на покупку заветных квадратных метров не хватает? Сегодня мы попробуем разобраться, стоит ли в кризис брать ипотечный кредит или лучше подождать.
Начнём по порядку. Для начала разберёмся, что на сегодняшний день может предложить нам рынок недвижимости.
Минимальный спрос на фоне максимального предложения
В отличие от предложения, спрос на жильё в Кемеровской области и в Новокузнецке минимален. В зависимости от города и сегмента он сократился сегодня по сравнению с прошлым годом с 10 до 60%.
Текущий кризис не удастся пересидеть, как предыдущие. Отсутствие существенной активизации рынка недвижимости в сентябре в очередной раз показало, что нынешняя экономическая ситуация имеет мало общего с катаклизмом 2008–2009 годов. Платёжеспособный спрос упал всерьёз и надолго, и рынку придётся к этому приспосабливаться через снижение цен на жильё, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
Если говорить о первичном рынке, то ситуация здесь лучше, чем на вторичном. И это благодаря льготной ипотеке. На сегодняшний день ставки при получении кредита на приобретение жилья в новостройке в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию Кемеровской области составляют от 10,3% до 11,4% годовых.
Количество предложений по продаже квартир на вторичном рынке тоже увеличивается и в настоящее время на 30–50% превышает показатели прошлого года. Главным образом это происходит по причине дефицита покупателей и необоснованно завышенных цен. Собственники, желающие покинуть регион, стремятся получить максимальную выгоду, и это понятно. Положение дел усугубляется и отсутствием доступной ипотеки: субсидируемая государством программа распространяется только на первичный рынок. А сделки по продаже так называемого инвестиционного жилья и вовсе на нуле. Люди сегодня не стремятся совершать такие покупки. Более того, тех, кто хотел бы взять в аренду элитную квартиру, сейчас единицы.
Если верить экспертам, сложившаяся на рынке недвижимости ситуация как нельзя лучше подходит для покупки жилья в новостройках. Да, стоимость квадратного метра там выше, чем в «хрущёвке», но проценты по ипотеке ниже. В такой ситуации есть явные плюсы. Кстати, программа по субсидированию ипотечных кредитов на первичном рынке рассчитана на год и закончится в марте следующего года.
Сколько стоит ипотека?
Теперь давайте разберёмся, что же происходило у нас с процентными ставками по кредитам.
Небольшой экскурс в недавнее прошлое. 16 декабря 2014 года Центральный Банк РФ вынужден был повысить ключевую ставку рефинансирования сразу до 17%. Пытаясь остановить падение рубля, регулятор увеличил её сразу на 6,5 процентных пункта – такого не было с конца 1990-х годов. Это моментально сказалось на программах предоставления кредита. Если прежде ставка по потребительскому кредиту в зависимости от программы составляла 15–17%, то после увеличения ключевой ставки она выросла до 25% годовых, а где-то даже выше.
Ставка рефинансирования – это предоставление средств Центральным банком банкам коммерческим и другим кредитным организациям, которые в свою очередь выдают кредиты физическим и юридическим лицам.
Ситуация улучшилась в 2015 году. ЦБ понижал ставку несколько раз, сегодня она составляет 11% годовых. С августа этого года ставка не меняется, стремление её понизить пока остаётся на уровне желания. Очередной Совет директоров Банка России, состоявшийся 30 октября 2015 года, принял решение оставить без изменения ключевую ставку. Да, это не докризисные 9%, но уже и не 17%. Предполагается, что ключевая ставка будет падать и дальше, но не такими мощными темпами. Как говорит первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов, ставка по ипотечным программам может и вовсе упасть до 7–8%, но произойдёт это не ранее 2018 года.
Стоит ли ждать лучших времён?
Если есть где жить, то можно и подождать. Одно дело, если тёща замучила своими нотациями, другое – когда хозяин съёмной квартиры без конца «задирает» аренду. В последнем случае есть смысл всё тщательно взвесить.
Если ежемесячный платёж по ипотеке будет таким же, как арендная плата за квартиру, то это выгодно для вас. Зачем платить какому-то «дяде»? Лучше направить деньги на выплату кредита, который вы возьмёте. При этом платить вы будете столько же, но в случае с ипотекой это уже будет ваша собственная квартира. Плюс платёж на семь, 10 и даже 15 лет останется неизменным.
Кроме того, эксперты не рекомендуют брать в кризис большие кредиты. Советуют для начала купить небольшую, например, однокомнатную квартиру. Зато ежемесячные платежи по ипотеке не ударят сильно по кошельку. Оптимальным считается сумма не более, чем 50% от ежемесячного дохода. Это в спокойное время, в кризис – 30%. Одним словом: чем меньше, тем лучше. И неплохо было бы создать «подушку безопасности» месяцев на шесть, на тот случай, если вдруг вы потеряете работу. За полгода, скорее всего, можно найти что-то другое и не просрочить платежи. Брать ипотечный кредит, как показала практика, лучше в рублях, чтобы исключить валютные риски, и в том банке, которому вы доверяете. И затем, взвесив всё, принять решение.
В начале сентября многие участники рынка объявили об очередном снижении ставок. В результате ставки по ипотечным продуктам в рамках программы субсидирования (то есть на первичном рынке) находятся в диапазоне 9,9–11,9% годовых. На вторичном рынке недвижимости ставки составляют 11,75–13,25% по стандартам АИЖК и 13–14% у других ключевых участников рынка.
Если вы в состоянии оплатить все расходы, связанные с погашением кредита, и остаются деньги на проживание, питание и проезд, тогда берите кредит и обживайтесь в новой квартире. Однако если всё, как говорится, тютелька в тютельку, то не стоит торопиться и надеяться на «авось». Эксперты утверждают, что такое положение дел неизменно ведёт к проблемным кредитам. А скорого выхода из кризиса и манны небесной нам в ближайшем будущем никто не обещает.
Итак, кризис – не время отказываться от покупки жилья, тем более, если оно жизненно необходимо. Вам лишь нужно внимательнее относиться к выбору объекта недвижимости, размеру кредита, программе кредитования и своим финансовым возможностям.
